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Hausbau als Kapitalanlage - das Mehrfamilienhaus

Autor: CIS am 08.02.2016

Wohnung

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses in Schleswig als Kapitalanlage sollten Käufer nicht nur die Möglichkeiten der Steuerersparnis in den Vordergrund stellen und sich von den Steuervorteilen blenden lassen. Denn mindestens genauso wichtig sind die damit verbundenen Risiken für eine gute Rendite und der richtige Umgang mit den Mietern. Für alle steuerlichen Fragen gibt es den Steuerberater – doch wie sieht es mit den restlichen Punkten aus?

Foto: Rainer Sturm  / pixelio.de

Zustand der Immobilie – Neubau oder Bestandsimmobilie?


Damit das Objekt schnell vermietbar ist, muss es in einem gepflegten guten Zustand sein. Bereits ein Leerstand von fünf bis sechs Monaten bedeutet für den Investor einen Verlust, der die Kosten für eine Renovierung decken würde. Wie bei einer Immobilie für den Weiterverkauf, ist für eine gute Vermietbarkeit der Zustand der Immobilie ebenso wichtig wie die Lage. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Investoren gleich für einen Neubau – viebrockhaus ist ein möglicher Partner für Ihr Bauvorhaben.


Aus den oben genannten Gründen sollten Vermieter daher mit dem Mieter vereinbaren, dass dieser die Wohnung bei Auszug renoviert. Das gilt ganz besonders für die Wände und Böden. Aufgrund der neuen Gesetzeslage ist der Vermieter hierfür kraft Gesetz zuständig, darf diese Pflicht allerdings im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen. Zulässig sind nur noch Klauseln wie: „ Der Vermieter verpflichtet den Mieter Renovierungsarbeiten durchzuführen: Üblicherweise alle drei Jahre die Küchen und Bäder und alle fünf Jahre in den Schlaf- und Wohnräumen. Oder aber: „Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen.“ Wichtig ist, dass dem Mietvertrag ein weicher Fristenplan zugrunde liegt.


Tipp
: Sollte der Mieter die Wohnung bei der Begehung nicht ordentlich hinterlassen haben, sollte der Vermieter zunächst eine Frist von zwei Wochen zur Behebung festlegen. Danach kann die hinterlegte Kaution gekürzt und damit die Instandsetzung bezahlt werden.

Wahl des Mieters


Der Mieter hat einen wesentlichen Anteil an dem Erfolg und an der Höhe der Rendite bei einem Investment in einem Mehrfamilienhaus. Denn der Vermieter ist auf eine regelmäßige und pünktliche Mietzahlung angewiesen. Fehlen nur ein bis zwei Monatsmieten, ist die Rendite für ein Jahr verloren. Noch schlimmer ist es, wenn der Mieter über mehrere Monate hinweg seiner Pflicht zur Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten nicht nachkommt. Außerdem sind Zwangsräumungen langwierig und teuer. Daher ist bei der Wahl des Mieters auf folgende Punkte zu achten:

  • Der erste Eindruck ist entscheidend. Welche Kleidung trägt der Bewerber, wie tritt er auf, ist er gepflegt? Wie spricht er und was für ein Auto fährt er? Vermieter sollten auf ihr Bauchgefühl hören!

  • Vorsichtig sollten Vermieter auch dann sein, wenn der Interessent vorschnell den Mietvertrag unterzeichnen möchte und keinerlei Wünsche äußert. Das deutet darauf hin, dass er vermutlich bereits mehrere Absagen hinter sich hat. Was war der Grund hierfür?

  • Immer den finanziellen Hintergrund des Mieters überprüfen! Vermieter sollten sich eine Schufa Auskunft vorlegen oder sich die Einwilligung hierfür erteilen lassen.

  • Heute ist eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten nicht unüblich – damit können Vermieter im schlimmsten Fall mindestens einen Teil der entstandenen Renovierungskosten bestreiten, sollte der Mieter die Wohnung in einem desolaten Zustand hinterlassen. Kann der Mieter das Geld nicht hinterlegen? Dann sollten Vermieter nochmals den finanziellen Hintergrund prüfen.

Der perfekte Mietvertrag


Ein weiterer Punkt, von dem die Miete abhängt, ist der Mietvertrag und dessen Gestaltung. Der Mietzins ist das Wichtigste: Die Höhe sollte sozial vertretbar und an die Lage angepasst sein. Denn aus einem Haus in gutem Zustand und mit normaler Miete ziehen Mieter nur ungern aus. Jeder Wechsel ist mit finanziellem Aufwand verbunden und auch die Wohnung leidet darunter. Daher gilt: lieber eine geringere Miete und einen guten Mieter, als genau andersherum. Ein guter langjähriger Mieter renoviert und saniert die Wohnung auf seine Kosten.


Im Mietvertrag gibt es immer einen Abschnitt für besondere Vereinbarungen. Hier sollte der Mieter nicht zu sehr beschnitten werden. Denn es ist fast aussichtslos, einen Mieter zu finden, der finanziell gut dasteht, alleinstehend ist, nicht raucht und keine Kinder und Tiere besitzt – und dabei gleichzeitig auch noch ruhig und ordentlich ist.



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